Umowy i prawo
Umowa najmu lokalu gastronomicznego — 5 zapisów, które decydują o wszystkim
JDG czy spółka, cesja, kto płaci za fit-out, wakacje czynszowe i stan zwrotu lokalu. Pięć zapisów, które przesądzają, czy Twój biznes będzie kiedyś coś wart.
Dla deweloperów, funduszy i grup
Komercjalizacja powierzchni gastronomicznych
Powierzchnia F&B w inwestycji zarabia, jeśli operator przetrwa pierwsze dwa lata. Agencje komercjalizujące retail dobierają najemcę pod stawkę; my dobieramy go pod to, czy jego model finansowy w tym miejscu w ogóle się domyka. Łączymy praktykę operacyjną, doświadczenie budowlane i transakcyjne — dlatego wiemy, który operator się utrzyma, ile naprawdę kosztuje adaptacja i gdzie w umowie jest ryzyko.
Dla kogo
Dwa wejścia, ten sam zespół
Lokal
Nowa inwestycja
- Analiza potencjału gastronomicznego lokalizacji przed decyzją o powierzchni
- Wytyczne techniczne do projektu: wentylacja, moc, kanalizacja tłuszczowa, dostawy — zanim będzie za późno na zmiany
- Strategia tenant mix dla parteru, food courtu lub food hallu
- Dobór i weryfikacja operatorów, prowadzenie negocjacji do podpisania umowy
- Nadzór nad adaptacją najemcy i odbiorami
Inwestor
Istniejący portfel
- Audyt powierzchni gastronomicznych w portfelu: kto zarabia, kto zaraz wypowie umowę
- Rekomercjalizacja pustych lub problemowych lokali
- Ocena operatora przed przedłużeniem umowy lub podwyżką stawki
- Estymacje P&L operatora i analiza ROI dla właściciela
- Koncepty własne właściciela: food hall, operator zarządzany
Zakres
Jak prowadzimy komercjalizację
01
Analiza lokalizacji i modelu
Badamy ruch, konkurencję, profil najemców mieszkaniowych i biurowych, sezonowość. Z tego wychodzi realistyczna liczba: jaki obrót może zrobić operator w tym miejscu i jaka stawka czynszu jest dla niego udźwignąć.
02
Wytyczne techniczne
Przekazujemy projektantom parametry, których brak zabija gastronomię w nowych budynkach: moc elektryczna, piony wentylacyjne i ich wyprowadzenie, separator, dostawy, odpady, strefa ogródka. To kosztuje kilka spotkań na etapie projektu i oszczędza miesiące negocjacji z najemcami.
03
Tenant mix i profil operatora
Określamy, jakie koncepty się uzupełniają, a jakie się kanibalizują, i jaki typ operatora jest realny — sieć, lokalna grupa czy niezależny restaurator z doświadczeniem.
04
Pozyskanie i weryfikacja
Docieramy do operatorów przez własną sieć — sieci, grupy, restauratorów, którzy szukają drugiego i trzeciego lokalu. Weryfikujemy ich wyniki i finanse, nie deklaracje.
05
Umowa i adaptacja
Uczestniczymy w negocjacjach umowy najmu (fit-out, wakacje czynszowe, harmonogram otwarcia), a potem nadzorujemy adaptację, żeby operator otworzył się w terminie.
FAQ
Najczęstsze pytania
Czym różnicie się od agencji komercjalizującej retail?
Agencja retail patrzy na stawkę i wiarygodność finansową najemcy. My dodatkowo liczymy, czy koncept w tym miejscu ma szansę na obrót, który tę stawkę uniesie — bo pusty lokal po 18 miesiącach kosztuje właściciela więcej niż niższy czynsz na starcie. Znamy też koszty adaptacji od strony wykonawcy, więc wiemy, co z fit-outu jest realnie do negocjacji.
Na jakim etapie inwestycji warto was zaangażować?
Najlepiej na etapie projektu budowlanego — wtedy wytyczne techniczne kosztują najmniej. Pracujemy też z gotowymi budynkami, ale wtedy część rozwiązań (wentylacja, moc) ogranicza listę możliwych operatorów.
Czy prowadzicie food halle?
Doradzamy przy koncepcji, tenant mix i modelu operacyjnym food hallu oraz dobieramy operatorów stoisk. Model zarządzania (operator zewnętrzny vs własny) omawiamy indywidualnie.
Jak wygląda rozliczenie?
Zależnie od zakresu: wynagrodzenie stałe za analizę i wytyczne techniczne, prowizja od podpisanych umów najmu przy komercjalizacji, wynagrodzenie projektowe przy nadzorze nad adaptacją.
Planujesz powierzchnię F&B w inwestycji?
Wyślij lokalizację, metraż i etap projektu. Wrócimy z pierwszą oceną: jaki typ gastronomii ma tu sens i czego brakuje w projekcie technicznym.
Przemysław Śledziak · +48 513 967 466 · kontakt@kulinarisk.solutions
Z bloga
Z praktyki, nie z teorii
Budowa
Adaptacja lokalu pod gastronomię — od czego zacząć?
Wentylacja, separator tłuszczu, SANEPID, odbiory — kompletny przewodnik po procesie adaptacji lokalu gastronomicznego.
Pozostałe usługi
Każdy obszar osobno — razem dla całej inwestycji
03
Koncepty i branding
Tworzymy koncepty gastronomiczne od zera: założenia biznesowe, symulacja P&L, OPEX i szacunkowy CAPEX, identyfikacja wizualna, dobór lokalizacji i grupy docelowej.
Więcej →04
Due diligence
Due diligence przed zakupem restauracji lub lokalu gastronomicznego: analiza umowy najmu, stan techniczny, realne wyniki finansowe, ryzyka prawne.
Więcej →06
Audyt i restrukturyzacja
Audyt restauracji: food cost, koszty pracy, organizacja, realny wynik.
Więcej →07
Rekrutacja HoReCa
Rekrutacja managerów, dyrektorów operacyjnych, szefów kuchni i barmanów dla restauracji, grup i hoteli.
Więcej →